市街化調整区域内土地売買
2023年10月10日
市街化調整区域や農振区域などと聞くと不動産や建築業界の人は心拍が変化する。
それくらいストレスが溜まる場所です。今日は市街化調整区域について少し書きます。
そもそも調整区域って何？と思う人も多いでしょうね。または「調整区域」ね、大変だよね手出さない方が良いよ！！という方もいるでしょうね。
後者は結構ベテランの方かもしれませんね。今日は後者のベテランに読んでほしいのです。
少し前の２００１年に既存宅地制度というものが廃止され調整区域内での建築の門戸は大幅に制限されたのです。既存宅地制度とは調整区域のエリアが引かれる前に既に宅地だった場合は建築を認めるというものです。でもこれが廃止になり一律で調整区域内は建築が制限されることになったのです。
そのいきさつを知っている人ほど「もうだめだ」とあきらめる人が多いのです。でも多くの自治体では市街化調整区域の線引き前に建築された建物を有する宅地建物については多少の制約はあるが建替えや増築ができるのです。鹿児島市でも同様です。
一概に絶対大丈夫とは言えないこともありますので土地利用審査課などで開発宅造・建築相談書を持って相談されることをお勧めします。あきらめていたエリアの物件が輝きだすかもしれませんよ。
ついでにもう一つそのような場所にはよく地目が畑のままで足も踏み入れられない状態になっていることがあります。調整区域内の畑は通常の売却もできません。農業委員会に「非農地申請」の手順を教えてもらえば良いですよ。
順番が変ですが「市街化調整区域」とは無制限に市街化して農地などを枯渇させないように設定された場所です。
土地は市街化区域と市街化調整区域そして非線引き区域になっています。そして市街化区域には用途区域が定められます。商業とか住宅とか工業関係とかエリアを決めるのです。都市計画区域外という郊外の大規模住宅団地のような場所でも準都市計画区域があってそこでも用途地域が定められることもあります。
宅建の試験ではこのような問題がどんどん出て来るので必死に覚えるのです。でも目まぐるしく改正されるのでアンテナを張っていないとミスをするのです。
佐賀のある方は毎年試験を受け続けずっと合格しているとんでもないスーパーマンがいますよ。
